Doanh nghiệp bất động sản ghi nhận doanh thu như thế nào?

-Về nguyên tắc chung theo chuẩn mực kế toán 14, Doanh thu bán hàng được ghi nhận khi đồng thời thỏa mãn năm 5 điều kiện sau:

+ Doanh nghiệp đã chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu sản phẩm hoặc hàng hóa cho người mua;

+ Doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý hàng hóa như người sở hữu hàng hóa hoặc quyền kiểm soát hàng hóa;

+ Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;

+ Doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán hàng;

+ Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán hàng.

Tuy nhiên, với  1 loại hàng hoá đặt biệt là bất động sản thì có phần phức tạp & dễ nhầm lẫn hơn so với bán các hàng hoá bình thường. Vì vậy với các nhà đầu tư cá nhân không nắm vững về nguyên tắc kế toán khó mà biết được 1 nghiệp vụ bán nhà, chung cư, từ khi khách hàng đặt tiền cọc mua nền, trả tiền theo tiến độ hợp đồng thì doanh nghiệp có được ghi doanh thu không? Nếu cty đã nhận tiền cọc trước nhưng đến khi bàn giao nhà mới được ghi doanh thu thì sẽ ảnh hưởng đến cashflow của cty BĐS như thế nào?

Nếu bạn quan tâm đến BCTC các doanh nghiệp BĐS niêm yết thì có thể thấy hầu hết các báo cáo sau kiểm toán đều phải điều chỉnh giảm doanh thu rất nhiều. Như vậy không chỉ nhà đầu tư cá nhân, mà cả những người làm trong ngành (không hiểu vô tình hay cố ý) vẫn hạch toán sai doanh thu bất động sản. Tiêu biểu nhất đó là trường hợp của Petroland ở báo cáo năm 2011, khi Petroland dùng thủ thuật thay đổi phương pháp kế toán “xoành xoạch” giữa các năm để tăng doanh thu lợi nhuận cho năm 2011, biến lỗ thật thành lãi giả. (Tất nhiên Petroland đã tự “kiểm điểm”, nghiêm túc rút kinh nghiệm  về việc “chậm công bố thông tin”)

Đối với bất động sản thì có 2 phương pháp ghi nhận doanh thu là POC (Percentage of completion) & ghi nhận 1 lần sau khi đã bàn giao sản phẩm cho khách hàng. Nhưng cần phân biệt rõ sản phẩm bất động sản là loại nào để áp dụng phương pháp ghi nhận doanh thu cho đúng. Không được áp dụng song song cả 2 phương pháp cho mọi trường hợp. Đối với các doanh nghiệp làm chủ đầu tư xây dựng dự án, chung cư (ví dụ như TDH chỉ chuyên xây chung cư để bán) chỉ được ghi nhận doanh thu khi đã xây dựng xong & làm biên bản chuyển giao nhà cho khách hàng. Lúc đó mới đủ cơ sở để kết luận là doanh nghiệp đã chuyển giao phần lớn rủi ro & lợi ích cho người mua. Nhiều doanh nghiệp dạng này cố tình làm tăng doanh thu bằng cách ghi nhận doanh thu theo POC, hoặc tệ hơn là theo tiến độ thanh toán, điều này là sai nguyên tắc ghi nhận doanh thu của chuẩn mực 14. Khoản tiền khách hàng trả trước chỉ được ghi vào “tài khoản người mua trả tiền trước” , hoặc “doanh thu chưa thực hiện”.

Đối với trường hợp doanh nghiệp là nhà thầu xây dựng, thi công công trình theo hợp đồng thì phải ghi nhận doanh thu theo tỉ lệ khối lượng xây dựng hoàn thành (POC) theo quy định tại chuẩn mực 15. Phần trăm hoàn thành có thể xác định bằng cách xây dựng chi phí dự toán dựa trên doanh thu có thể đạt được theo hợp đồng. Từ đó, doanh nghiệp lấy chi phí xây dựng thực tế chia cho tổng chi phí dự toán để biết được mình đã hoàn thành bao nhiêu % tiến độ thi công.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng những năm gần đây, các công ty BĐS thường dùng các thủ thuật đẩy mạnh doanh thu cuối năm để làm đẹp báo cáo tài chính. 1 trong các thủ thuật thường được doanh nghiệp BĐS áp dụng đó là cho phép khách hàng nhận nhà khi mới chỉ trả 50% tiền theo tiến độ, kèm theo điều khoản có thể trả lại nhà nếu không vừa ý. Đặt biệt nếu người mua là các bên có liên quan của doanh nghiệp thì thủ thuật này càng khó bị phát hiện. Vì vậy khi phân tích BCTC các doanh nghiệp BĐS, nếu thấy doanh thu tăng mạnh, đặc biệt đột biến ở tháng cuối năm thì bạn cũng chớ nên quá vui mừng, hãy phân tích thật kĩ doanh thu đến từ nội lực doanh nghiệp, hay chỉ là các chiêu trò kế toán nhé!